Számos közép-európai irodapiac átlag feletti bérlői piaci teljesítményt mutathat közép és hosszú távon – nemcsak közép- és kelet-európai szomszédjaikhoz, de több EU-15 ország piacához képest is. – áll a CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb, „Kockázat, hozam és valóság – a közép-kelet-európai irodapiac” című elemzésében.

A központi fekvésű irodaingatlanok esetében - olyan piacokon, mint Lengyelország, Magyarország és Csehország – megvan a potenciál, hogy relatíve alacsony kockázat mellett kiszámítható cash-flow-t generáljanak olyan árakon, amelyek jelentősen kedvezőbbek, mint egy évvel ezelőtt voltak, így jó lehetőséget jelentenek a befektetőknek, hogy be- vagy visszalépjenek ezekre a piacokra – állítja a CB Richard Ellis tanulmánya.

A közép- és kelet-európai irodapiacot jellemző negatív megítélés és az a széles körben elterjedt nézet, hogy a régió ingatlanpiacai kockázat szempontjából hasonlóak, egyaránt hozzájárult a 2009 jelentősen alacsony befektetési forgalmához. Az ilyen nézetek igaznak bizonyultak a régió egyes piacain, míg néhány ország méltánytalanul esett ilyen megítélés alá. Noha a közép- és kelet-európai gazdaságok még nem kerültek ki a gödörből, a mai előrejelzések pozitívabbak 2010-re és 2011-re nézve. Jos Tromp, a CBRE közép- és kelet-európai kutatási vezetője így fogalmazott: „Mindegyik régiós gazdaságot érintette a válság, de a következmények különbözőek: Lengyelország esetében például még mindig pozitív gazdasági növekedést prognosztizálnak 2009-re, ami nagyon kevés európai országra mondható el. Ráadásul a kilábalás kilátásai általában jobbak a régióban, mint a nyugat-európai országokban. Az IMF előrejelzése szerint 2010-ben a gazdasági növekedés Szlovákia esetében 3,7 százalékos, Lengyelországnál 2,2 százalékos lehet, ami jelentősen felülmúlja az EU-15 0,3 százalékos növekedési szintjét. Magyarország gazdaságáról sok elemző azt tartja, hogy a megfelelő lépéseket teszi a középtávon fenntartható stabil növekedés irányába. Ez kedvező hatással lehet a régió irodapiacára: a munkanélküliség emelkedése és a bérleti díjak csökkenése megállhat.”

A befektetők vonzó befektetési lehetőségeket találhatnak Közép- és Kelet-Európában. Ennek egyik oka, hogy a régió gazdasági növekedése 2010-11-ben magasabb lehet, mint Nyugat-Európában, ami jótékony hatással lesz az irodapiacokra. Emellett egy gyors növekedési időszak után a közép- és kelet-európai irodapiacok fenntarthatóbb növekedési mintát követnek. A kulcspiacokon, mint Varsó, Budapest és Prága ma alacsony a tervezett projekteknek a meglevő irodaállományhoz viszonyított aránya, ami miatt középtávon a kihasználatlanság nem emelkedik tovább. Mindemellett a tavaly bekövetkezett hozamemelkedés miatt újra van kockázati felár, ami azt jelenti, hogy a mostani hozamok tükrözik a valós kockázati különbséget.

„A befektetők Magyarországba vetett hite javult az elmúlt hónapok során” – magyarázta Tim O’Sullivan a CBRE budapesti befektetési vezetője. „A befektetői bizalom a magyar pénzügyi piacokba is visszatérni létszik, amely lassan az ingatlanpiacon is érezteti a hatását. A befektetők egyre nagyobb érdeklődéssel fordulnak az ingatlanok iránt, és a 2010-ben a hangulat javulásával a forgalom is növekedhet.”

CENTRAL EUROPEAN OFFICE INVESTMENTS TO OUTPERFORM SEVERAL EUROPEAN MARKETS
 

Several Central European (CE) office markets are well placed to show above average occupational market performance in the short- to medium-term, not only compared to their Central and Eastern European (CEE) neighbours, but also compared to several EU-15 markets. Core office properties in markets such as Poland, Hungary and Czech Republic have the potential to offer income generating characteristics at prices that are significantly more sustainable than one year ago, thereby presenting interesting opportunities for investors to (re-)enter these CEE property markets, according to CB Richard Ellis’ latest research, Risk, Return & Reality – CEE Office Property.

Negative sentiment surrounding CEE and a widespread perception that CEE markets are uniform in terms of property market risks have contributed to significantly lower property investment volume thus far in 2009. Such sentiment is justified with regard to certain parts of the region, while other parts of CEE have been unfairly swept up by it. CEE economies are not yet out of the woods, but recent forecasts are more positive for 2010 and 2011. Jos Tromp, Head of CEE Research, explains: “All CEE economies have been affected by the downturn, but the impact has not been uniform. Poland, for example, is still forecast to record positive economic growth in 2009, which would make it one of only a few European countries to do so. Moreover, prospects for recovery in 2010/11 are generally seen as better in CEE than Western Europe. The IMF recently forecast economic growth of 3.7% and 2.2% in Slovakia and Poland respectively in 2010, well above forecast growth of 0.3% in the EU-15. Hungary is considered by many analysts as an economy making the right steps towards its medium-term benchmarks.  This would have positive effects on office markets across the region, including easing upward pressure on unemployment and limiting further downward pressure on rents.”

Investors are likely to find attractive office investment opportunities in CEE for a number of reasons: CEE economic growth is forecast to be higher than in Western Europe on average in 2010-2011, which is likely to have salutary effects on office markets. After a period of rapid growth, the CEE office market is moving to a more sustainable growth pattern. Core CE markets, Warsaw, Budapest and Prague have low pipeline development to stock ratios, which will stop the vacancy to rise further in the mid-term. Yield decompression in the last year across CEE has allowed yield spreads – which had disappeared or narrowed – to redevelop. This means that risk and return have returned to a more sustainable level in CEE.

“Investors’ confidence toward Hungary has improved over the last couple of months. – explained Tim O’Sullivan, Head of Capital Markets at CBRE Hungary. “Investment confidence has seen a return to the Hungarian financial markets, which is slowly trickling into real estate market as investors regain confidence in the sector. Many investors are now looking at properties more closely, with turnover expected to rise as sentiment improves, into 2010.”