A hazai és a világgazdaság recessziója egyértelműen látszik az ingatlanpiac most publikált számaiból. Ugyanakkor a kedvezőtlen jelenlegi állapotot mutató mérőszámok mellett a jövőre vonatkozó pozitív kilátásokat is kezdi a piac figyelembe venni – hangzott el a CB Richard Ellis (CBRE) 2009 harmadik negyedévét értékelő sajtótájékoztatóján.

Beszűkült finanszírozás után reálgazdasági nehézségek

„Ahogy azt már régóta sejteni lehetett, az ingatlanszektort a jelenlegi válság két ütemben sújtja. Tavaly óta lényegesen nehezebbé vált a finanszírozás, legyen szó akár már megépült, akár tervasztalon létező ingatlanprojektről.” – mondta Tim O’Sullivan, a CB Richard Ellis ingatlanbefektetési vezetője. Ez a fejlesztők és befektetők mozgásterét annyira beszűkítette, hogy a 2007-ben majd két milliárd eurónyi ingatlanbefektetés után tavaly alig 410 millió érkezett ide, míg idén októberig kb. 90 millió. A fejlesztések volumenét is radikálisan visszavetette a pénzügyi válság: egy év alatt az építés alatt álló projektek összterülete 550.000 m2-ről 250.000 m2 alá esett vissza.

A pénzügyi válság után az idei évben bontakozott ki a reálgazdaság egészét érintő recesszió, ami az ingatlanpiac keresleti oldalát is legyengítette: kevesebb új bérlő érkezik a piacra, a régiek inkább helyben maradnak, bővülés helyett inkább területek visszaadásáról tárgyalnak. Minthogy a költési lehetőségük is limitált, a bérleti díjak 2007-ben épphogy kibontakozó emelkedése is visszájára fordult, ma inkább a díjak csökkenése jellemző.

Trendforduló a közép-európai régió bérlői piacain

2008-at a legtöbb régiós ország rekord magasságú kereslettel zárta, aminek köszönhetően a régiós bérbeadás a tavalyi évben megközelítette az 1,8 millió m2-t . Az idei év első felében a kereslet visszaesése 19%-os volt a régió egészét nézve, azonban a különbségek jelentősek az egyes fővárosok szintjén. Bukarest és Varsó irodakereslete zuhant a legnagyobbat, a magyar és a cseh fővárosban a régi bérletek újratárgyalása egyelőre szinten tartotta a keresletet.

A nettó irodaigény azonban mindenhol csökkent, ami a kihasználatlanság emelkedését hozta magával. Azokban a városokban (mint Prága), ahol a fejlesztési hullám tavaly már tetőzött, az üres állomány aránya enyhébb mértékben emelkedett, míg azokon a piacokon (mint Bukarest), ahol még idén is tetemes mennyiségű új irodát adnak át, a kihasználatlanság meredekebben emelkedett. A budapesti irodapiacon a két hatás (viszonylag stabil kereslet, ugyanakkor sok új átadás) az üresedési rátát tovább emelte, azonban a változás nagysága elmarad a moszkvai, a bukaresti, de akár a varsói mértéktől.

A bérleti díjak szintén nyomottá váltak, a legnagyobb százalékos változást –nem meglepő módon- azok a városok láthatták, ahol az elmúlt években az ingatlanbuborék nagyobbra fújódott. Leglátványosabb korrekcióra Varsóban és Moszkvában került sor. A bérleti díjak kivétel nélkül lefelé mozognak a régióban, 10-20%-os csökkenésre már Budapesten is sor került.

Javuló kilátások, példamutató logisztika

Habár a jelenlegi állapotot tükröző mutatók mindegyike romlást jelez az elmúlt hat hónapot tekintve, a kilátások határozottan kedvezőbbek, mint fél éve voltak. Erre a legjobb szemléltető példa a logisztikai ingatlanpiac alakulása. Az irodapiac ugyanis sokkal nagyobb késleltetéssel reagál a gazdasági sokkra, mint a logisztika, ahol a visszaesés súlyosabb volt az év elején, de már látható az aktivitás erősödése. A fejlesztői oldal válasza az év elején összeomlott keresletre igen drasztikus volt: teljes projektstop, amíg a jelenlegi túlkínálat el nem kezd felszívódni. Ennek már látjuk előjeleit, mert ugyan a kihasználatlanság egyelőre igen magas (24%), azonban minden jel a ráta csökkenése felé mutat. Várhatóan a fellendülés leghamarabb az iparban és a logisztikában lesz érezhető, és ez a növekvő raktárigény már 2010-ben sokat segít a piac stabilizálásában.

Az irodapiac tekintetében a folyamat hasonló, csak itt még egy korábbi stádiumban tartunk: a következő két negyedévben piacra kerülő irodaállomány a gyengülő irodakereslettel párosulva a kihasználatlanság emelkedését hozza rövid távon, de 2010 második felében a ráta csökkenésnek indulhat – részben az új fejlesztések hiánya, részben a gazdasági fellendülésből eredő irodaigény miatt.

Magyar gazdaság – javuló fundamentumok az ingatlanpiac számára

„Határozottan bízhatunk abban, hogy a gazdasági kilátások javulnak.” – összegezte Borbély Gábor, a CB Richard Ellis vezető elemzője. „A gazdaság minden szektorát súlyosan visszavetette a recesszió, azonban a megszorítások révén a belső és külső egyensúly rendkívül módon javult, és ezt a piacok nagyra értékelik. További tere van a kamatcsökkentésnek a jegybank szerint, a forint stabil, a hazai eszközök (köztük nemcsak az állampapírok, de a részvények vagy akár a budapesti ingatlanok) iránt pedig megnőtt az étvágy. A magyar gazdaság több elemzőház szerint jó eséllyel vághat neki a recesszió utáni korszaknak, addig azonban meg kell tartani a gazdaságpolitika jelenlegi következetességét.”

Improving Outlooks behind the Deteriorating Figures

CBRE Budapest Property Market View 2009 Q3

The recession in both the Hungarian and world economies is clear in the latest figures of the property market. However, besides the data reflecting the present unattractive state, the market is beginning to consider positive outlooks for the future – it was announced at the press conference of CB Richard Ellis (CBRE) Hungary today.

Difficulties in Real Economy after Restricted Financing

“As one could predict, the property market is hit by the current crisis in two phases. Financing has become more restricted since last year, either for completed or planned projects. The second wave came due to the weakness of the real economy” – said Tim O’Sullivan, Head of Capital Markets at CB Richard Ellis. This narrowed the possibilities for developers and investors to a great extent, last year 410 million Euro was invested in property, this year approx. 90 million to date, compared to the almost two billion Euro in 2007. The financial crisis also caused a set-back in the volume of the developments, planned and under construction. The total size of the projects under construction fell from 550,000 square metres below 250,000 square metres in twelve months.

The recession affecting the whole of the real economy evolved this year, after shock waves created by the financial crisis late in 2008, weakening the demand side of the property sector as well.  There are less tenants coming to the market, the existing ones generally staying in their existing buildings, but negotiating subleases or downsizing instead of expanding. As their spending power is also limited, the rise of rents witnessed in 2007 take a U-turn and nowadays rents are more likely to fall.

Turn of Trends in the CEE Occupier Market

Most of the Central and Eastern European countries closed 2008 with a record level of occupier demand, due to which regional take-up came close to 1.6 million square metres  last year.  In the first half of this year demand fell by 19% in the whole CEE region, but the differences are significant on the level of the individual regional capitals. The greatest fall was registered in the office demand of Bucharest and Warsaw, while the lease renewals kept demand almost flat in the Hungarian and Czech capitals.

Net demand, however, fell everywhere in the region, causing vacancy levels to rise. In cities such as Prague, where the development boom reached its peak last year, availability increased only slightly. In markets like Bucharest, where a considerable volume of office space is due to complete this year, vacancy is rising sharply. In Budapest, the relatively stable demand compared with a large number of completions pushed vacancy further up, but the scope of the change was behind that in Moscow, Bucharest or Warsaw.

Rental levels also became under pressure. The largest change in percentage terms – unsurprisingly – was registered in those cities where the property bubble was blown bigger in recent years. The most noticeable correction was made in Warsaw and Moscow.  Rents moved downwards everywhere in the region; there has already been a cca. 10-20% decrease in Budapest, dependent on location within the city.

Brighter Outlooks - Example Set by Logistics

Although all the figures reflecting the present state indicate deterioration in the last six months, the outlooks are much more positive than half a year ago. The best example for this is the shape of the logistics property market: the office market reacts to the economic shock with a greater delay than logistics, where recession was more severe at the beginning of the year, but activity is already showing signs of recovery.  Developers gave a drastic answer to the collapsed demand at the beginning of this year: they reacted with a full project stop until the current oversupply is absorbed. This already has some promising signs, with the presently high vacancy rate (24%) is anticipated to decrease. The recovery is expected to be seen first in the industry and logistics sector, with the growing demand for warehouses helping to stabilise the market in 2010.

The office market is facing a similar procedure, which is in an earlier stage at the moment. The office stock coming to the market in the next two quarters, coupled with  weakening office demand could make vacancy to increase in the short term, but in the second half of 2010 vacancy may start to decrease – partly due to the lack of new stock, partly due to the demand caused by the  recovering economy.

Hungarian Economy – Property Market Fundamentals are Getting Better

„We can trust that economic perspectives are getting better.” – concluded Gábor Borbély, Senior Analyst of CBRE. „ Although all business sectors have suffered huge losses during the recession, due to the restrictive policy of last year the economy is much more balanced than it was before the crisis. This is highly appreciated by the financial markets: base rate can be cut further, forint is less volatile, and there is a growing appetite for all kind of Hungarian assets – including not only T-bills but stocks and real estate as well. The Hungarian economy has a chance to get a good starting position for the next global boom – nevertheless, economic policy must remain strict and consistent until then.”