A CB Richard Ellis legfrissebb EMEA-régió Irodapiaci jelentése szerint a kontinens irodapiacain már érezhető a rövidtávú gazdasági bizonytalanság. A legnagyobb európai piacokon nagyjából 2 millió négyzetméternyi irodaterület talált új bérlőre, ami 20 százalékkal alacsonyabb a tavalyi szintnél, bár jelentős helyi különbségek kétségtelenül továbbra is fennállnak.

A bérlői aktivitás gyengülésének oka a bizonytalan gazdasági környezet és az alacsony üzleti bizalom. Ennek ellenére érdekes fejlemény, hogy 2008 második félévében az új bérleti szerződések mértéke meghaladja az első félévit, bár az összes terület alatta marad a rekordnak számító 2007-es évi szintnek. Az újonnan bérelt terület szintje így inkább a 2004-2005-ös évekéhez hasonlítható. London kivételével – ahol az új bérletek szintje negyedévről-negyedévre 30 százalékot esett – nem egyértelmű, hogy a nagy pénzügyi központokat jobban érintik a visszaesések, mint más európai városokat. Számos városban, például Párizsban és Frankfurtban is a pénzügyi szolgáltatók hozzájárulása az újonnan bérelt irodaterülethez még emelkedett is az idei évben. A kereslet egyértelműen a közép-kelet-európai régióban erős, ahol a magasabb gazdasági növekedés számos piacon, például Moszkvában, Varsóban és Bukarestben is támogatta az új irodák iránti keresletet.

A lassuló piac ellenére a bérleti díjak növekedése 2008 második negyedében az előző három negyedévben tapasztalható szint közelében maradt: a CB Richard Ellis EU-27 Irodabérleti Indexe szerint a díjak 8,2 százalékkal haladták meg a 2007 közepén érvényes mértéket. A második negyedévben a díjak Milánóban, Varsóban, Bécsben és Amszterdamban oly mértékben növekedtek, hogy az egyensúlyt meghaladóan ellensúlyozni tudták a párizsi, barcelonai és londoni díjcsökkenést. A CB Richard Ellis EU-27 Irodabérleti Indexe csökkenő mértékben, 8,2 százalékkal nőtt egy év alatt, a csúcsot jelentő 11 százalékos 2007. szeptemberi emelkedés után. A díjak leggyorsabb növekedése leginkább Moszkvában, Varsóban és Frankfurtban érhető tetten, a német pénzügyi központban 2007 közepéhez képest egyenesen 13 százalékkal drágultak az első osztályú irodák.

A másik oldalon 2004 óta először nőtt a piacon a kínálat, amit a gyengülő kereslet és néhány piacon a növekvő átadások váltottak ki. Az európai piac ebben sem egységes: a kihasználatlansági ráta a német városokban, illetve Bécsben és Oslóban is csökkent, így még azokon a piacokon is, ahol nőtt a kihasználatlanság, az abszolút szint alacsony maradt: Londonban például 3,6 százalék, Párizsban pedig 5,1 százalék volt.

A kihasználatlanság rövidtávon nőhet, ahogyan további projektek készülnek el. A magas építési költségek és a finanszírozás nehézségei visszafogják azonban a későbbi fejlesztéseket. Több piacon a terveket újraértékelik vagy elhalasztják, ami növeli annak lehetőségét, hogy a jövőben hiány léphet fel a jó minőségű irodákból.

Richards Holberton, a CBRE EMEA-régiójának kutatásért és tanácsadásért felelős igazgatója úgy nyilatkozott, hogy az általános bérlői óvatosság – nem meglepő módon–általános tulajdonsággá vált számos európai irodapiacon. Egyre kevesebb városban látunk felfelé mozgó bérleti díjakat, és a növekvő kihasználatlanság a trend folytatását vetíti előre. Még így is azonban jelentős különbségek láthatóak a helyi piacok körülményei között, így még fontosabb a befektetőknek és bérlőknek megérteni és figyelni e különbségekre.” 

LEASING ACTIVITY SLOWS IN EUROPEAN OFFICE MARKETS BUT SIGNIFICANT LOCAL DIFFERENCES REMAIN

London, August 13 2008 – CB Richard Ellis Group, Inc. today announced that its forthcoming market report - EMEA Office Market View - indicates that European office markets have started to be affected by short-term economic uncertainty. Office take-up across the major European markets has run at approximately 2 million sq m per quarter so far this year, 20% below last year’s levels, although significant local differences are still evident.

Weaker leasing activity reflects the uncertain economic environment and lower business confidence.  Interestingly, aggregate take-up in the second quarter marginally increased over the first quarter, but the market is operating at lower levels than 2007’s record year.  Leasing levels in 2008 so far are comparable with those recorded in 2004-05.  Other than London, where take-up fell by nearly 30% quarter-over-quarter, there is no clear evidence that the main financial centres have been any more severely affected than other markets. In several cities, including Paris and Frankfurt, the financial services companies’ contribution to take-up has actually increased this year.  Stronger areas of demand are mostly in Central & Eastern Europe, where higher economic growth is supporting increased take-up in several markets including Moscow, Warsaw and Bucharest.

Despite slower leasing overall, aggregate rental growth in the second quarter of 2008 was in line with the previous three quarters, leaving rents up 8.2% compared with mid year 2007 according to the CB Richard Ellis EU-27 Rent Index.  During the second quarter, the index showed rent increases in a small number of cities, including Milan, Warsaw, Vienna and Amsterdam, which outweighed declines in Paris, Barcelona and London City.  Annual growth in the CB Richard Ellis EU-27 Rent Index has however now eased back at 8.2% after peaking at approximately 11% in September 2007. The largest rental increases over the past year have been seen in Moscow, Warsaw and the main German markets, led by Frankfurt where prime rents are up 13% compared with mid year 2007.

On the supply side, aggregate availability rose for the first time since 2004, precipitated by weaker demand and rising development completions in some markets.  Again, this is not happening everywhere: vacancy rates in some of the German markets have edged downward as they also have in Vienna and Oslo.  Even where vacancy rates have risen, the absolute levels remain low in many cases – vacancy rates for London and Paris, for instance, are 3.6% and 5.1%, respectively. 

Vacancy rates may rise further in the short term as more new development is completed.  However, high construction costs and constraints on development finance will further curtail development.  More markets are now seeing schemes at the planning stage being re-evaluated or deferred, which raises the possibility of shortages of good quality buildings re-emerging in the future.

Richard Holberton, Director of CB Richard Ellis’ EMEA Research and Consultancy, said: “General occupier caution is, unsurprisingly, a characteristic of many European office markets.  Fewer markets are now seeing upward movement of rents, and rising vacancy will prolong this pattern.  Even so, there are still significant differences in local market conditions and it is becoming increasingly important for investors and occupiers to understand and monitor these differences.”