A Jones Lang LaSalle “European Property Clock Q4 2009” című kiadványa szerint Európa-szerte megfigyelhetőek a gazdasági fellendülés jelei. Azonban a tágabb értelemben vett gazdaság és az európai irodabérleti piac közötti időeltolódás továbbra is nyilvánvaló. Szintén jelentős különbségek fedezhetőek fel a piacok között a bérleti díj-ciklusban elfoglalt pozíciójukat tekintve mivel egyes piacokon a prémium kategóriás irodák bérleti díjai növekedni fognak 2010-ben, de más városok irodapiacai még mindig számíthatnak némi csökkenésre. Regionális szinten az európai minőségi irodák bérleti díj indexe (European Prime Office Rental Index) - amely 24 piac irodapiaci adatait vizsgálja – 2009. negyedik negyedévében az előző negyedév csökkenéséhez hasonló mértékben, 0,8 %-kal csökkent. A prémium kategóriás irodák bérleti díjai Európa-szerte átlagosan 13,6%-kal alacsonyabbak az előző évinél, és 16,8%-kal maradnak el a 2008. második negyedéves csúcsértéktől. 2009. negyedik negyedévében a prémium kategóriás irodák bérleti díjai tovább csökkentek a 24 vizsgált piacból 9 esetében.  A legerősebb mértékben Varsóban csökkentek a bérleti díjak (4,3%), míg Münchenben mindössze 1,7%-os volt a visszaesés. Több nagy német piacról is csökkenést jelentettek, például Frankfurtban 2,9%-kal, Berlinben 2,4%-kal, Düsseldorfban pedig 2,2%-kal csökkentek a bérleti díjak a negyedév során. London - ahol a prémium kategóriás irodák bérleti díjai 35%-kal csökkentek a válság előtti állapothoz képest – az első piac Európában, amely már elért a bérleti díj csökkenési ciklus végére és 2010. első negyedévétől már akár emelkedő bérleti díjakra is számíthatnak.

Chris Staveley, a Jones Lang LaSalle EMEA régiójának Capital Markets részlegének igazgatója nyilatkozta: “Bár a gazdasági kilátások javulnak, a munkaerőpiac alapjai még gyengék és a javulás némiképp függ a kormányzati ösztönzéstől is. Az üzleti bizalom Európa-szerte javul a 2009. elején tapasztalt mélyponthoz képest, de a cégek továbbra is költség érzékenyek. Azonban néhány vállalat megragadja az alacsony bérleti díjak által kínált lehetőséget és prémium kategóriás irodaterületekre tesznek szert vagy újratárgyalják a már meglévő szerződésüket.”
Európában az irodaterületek iránti igény 28%-kal növekedett a negyedév alatt és elérte a 2,8 millió négyzetmétert (ami megközelítőleg a 2008. negyedik negyedéves szint), és így a teljes év kereslete 9,1 millió m2 volt. Mindazonáltal a 2008-as évvel összehasonlítva az irodák iránti igény 26%-kal csökkent és 23%-kal marad el az 5 éves átlagtól. Összefoglalva : a 24 vizsgált piacból 16 esetében emelkedett a kereslet, Amszterdammal, Brüsszellel és Madriddal az élvonalban.
James Berry, a Jones Lang LaSalle budapesti irodájának iroda bérbeadási igazgatója a helyi piaccal kapcsolatban a következőket tette hozzá: “Más európai irodapiacokhoz hasonlóan Budapesten is erős átadási hullámmal és visszafogott bérlői igénnyel szembesültünk 2009. folyamán, amely elkerülhetetlenül hatással volt a bérleti díjakra. Már látni lehet a visszatérő és erősödő bérlői bizalom jeleit és amint az új átadási hullám lecseng az év végén, a kihasználatlansági mutató csökkenése is megkezdődik.”

Chris Staveley így összegzett: “2009. negyedik negyedévében a Jones Lang LaSalle „European Property Clock” című kiadványa rámutat a régió piacai közti különbségekre. Érdemes kiemelni, hogy az utolsó negyedévben melyek voltak azok a piacok, amelyek már nem számítanak további bérleti díj csökkenésre (London, Oslo és Varsó). Azonban a többi európai irodapiacon még várható további bérleti díj csökkenés.  A különbségek ellenére már látjuk az előremozdulást a legtöbb piac esetében, hiszen néhány irodapiac már el is érte a 6 órás pozíciót, a bérleti díj csökkenés legalsó mértékét, ahonnan már emelkedő bérleti díjak várhatóak. A folytatódó gazdasági és ingatlanpiaci kihívások ellenére 2010. végéig egyes piacokon már valószínűleg növekvő bérleti díjakra számíthatunk, és ez jóval megelőzi a fél évvel ezelőtti jóslatokat.”

European occupier markets display signs of cautious optimism
Jones Lang LaSalle publishes Q4 European Property Clock
Europe’s economies continue to show encouraging signs of economic recovery according to Jones Lang LaSalle’s Q4 2009 European Property Clock.   However, the time lag between the wider economy and European office occupier markets remains evident. There are also significant differences between markets in terms of their position in the rental cycle, with certain markets expecting to see prime rental growth in 2010 with others still expecting declines.

On a regional level, the European Prime Office Rental Index based on the weighted performance of 24 markets, which decreased by 0.8% in Q4 2009, after having seen a similar decline in Q3 2009.

Prime office rents across Europe now stand on average 13.6% below the level recorded a year ago and 16.8% below the peak seen in Q2 2008. Over Q4 2009, prime office rents decreased further in nine of the 24 index markets, ranging from -4.3% in Warsaw and -1.7% in Munich. Among those markets were other big German markets such as Frankfurt (-2.9%), Berlin (-2.4%) and Dusseldorf (-2.2%), which have so far been behind the European cycle.  London, which has seen prime rents drop nearly 35% since their height, is now the first market to have reached the end of its decline phase and an increasingly confident market suggests prime rental growth will be proven in Q1 2010.

Chris Staveley, Director of EMEA Capital Markets team at Jones Lang LaSalle, said: “While economic prospects improve, labour market fundamentals are weak and remain somewhat based on governmental stimulus. Business confidence across Europe continues to improve from record lows in early 2009 but companies remain cost sensitive. However, some companies are taking the opportunity of the low rent environment to secure prime space or renegotiate leases.”  Demand for office space increased by 28% over the quarter and reached 2.8 million sq m (30,000,000 sq.ft.), about the same level as in Q4 2008, bringing the annual take-up for 2009 to 9.1 million sq m (98,000,000 sq.ft.).  However, compared to 2008, office demand in 2009 was 26% lower and stands 23% below the five-year average. Overall, 16 of the 24 index markets showed increased levels of take-up over the quarter led by Amsterdam, Brussels and Madrid though rising from low total levels.

James Berry, Director of Jones Lang LaSalle Hungary’s Office and Tenant Representation Department added: “As with most major European cities Budapest’s office market has seen a year of increasing supply and reduced occupier demand which had an inevitable impact on rental levels. We are now beginning to see the shoots of improving occupier confidence and as the delivery of new supply comes to a halt later this year we will see the vacancy rate begin to fall.”

Chris Staveley, concluded: “In Q4 2009, the Jones Lang LaSalle European Property Clock positions reflect the differentials across the region. What is worth highlighting is the extent to which centres have moved in the final quarter, with London, Oslo and Warsaw no longer expecting rental declines.  Other markets, however, are still to see continuing rental reductions. Despite the significant variations between markets, the forward shift seen by the vast majority, and the fact we have seen the first markets at, or near 6 o’clock, shows the extent and speed which markets have moved through their cycles.  Notwithstanding the continuing economic and property market risks by year end 2010 we can expect certain markets to enter the rental growth phase, well ahead of market expectations made just six months ago.”