A hazai irodapiacon az elmúlt év második felében mért számadatok egy nehéz időszaknak állítanak emléket, melyet a fejlesztők, tulajdonosok és az ügynökségek egyaránt megtapasztaltak. A bérleti díjak 10-30 %-kal csökkentek 2009-ben, miközben a teljes irodaállomány és ezzel párhuzamosan az üresedési ráta is növekedett. A piaci nettó bérbevett terület csökkent, sőt negatív számként jelentkezett az elmúlt év utolsó negyedében. „Mindezek fényében csekély mértékű piaci aktivitás várható továbbra is, bár 2010 második felében azért enyhe növekedésre számítunk” – hívta fel a figyelmet az irodapiac helyzetére Saly Miklós, a Colliers International Hungary irodabérbeadási üzletágának igazgatója a nemzetközi ingatlanügynökség legfrissebb piaci tanulmányában. A bérleti díjak csökkenése markánsan rányomta bélyegét az elmúlt évre. A csökkenés mértékét befolyásolta a pénzügyi háttér, az irodaházak elkészülés előtti esetleges megvásárlása és a befektetési stratégia. A fejlesztői, tulajdonosi reakciók is ezt tükrözték. A túlélés szempontjából legfontosabbnak továbbra is a lokáció emelhető ki.

A bérlők szemszögéből sosem voltak ilyen jó lehetőségek, ennek ellenére nem sokan éltek a kínálkozó alkalommal. Ennek oka, hogy a költözés okozta komplikációkat a cégek nem szívesen vállalják, ellenben a bérleti szerződések újratárgyalása kézenfekvő és kényelmes megoldást kínál olyan üzleti környezetben, ahol a bérbeadók 90 százaléka rugalmasan kezeli a feltételeket. A Colliers International hazai tapasztalata alapján a költözés inkább a kisebb, 200-1500 négyzetméter közötti irodahelyiségek bérlőire volt jellemző – mutat rá Saly Miklós.
Az „A” kategóriás irodák kedvezőtlen piaci helyzetét az ingatlantanácsadó a következő okokra vezeti vissza: egyrészt a piaci túlkínálat és a gazdasági válság a piaci aktivitás visszaesését okozta, miközben a bérlői mozgás növekedett az „A” kategóriából „A” kategóriába, mely érthetően a piaci felszívási rátánál okozott csökkenést.

Az ügynökség elmúlt évének legfontosabb üzletkötései közül a Deloitte szerződéshosszabbítása (Park Átrium Irodaház, 5 000 m2), a Cognizant nemzetközi szolgáltató központjának betelepülése (Arena Corner – 1300 m2), valamint az  Astron Informatika költözése ( South Buda Business Park – 1 100 m2) emelhető ki.
A 2010-es év során várhatóan 171 480 m2 irodaterület kerül átadásra. A Colliers International Hungary elemzői az irodabérleti tranzakciók számában nem számítanak emelkedésre, összességében alacsony mértékű piaci tevékenységet jósolnak, kis emelkedéssel a második félév során.

A helyzetet rövidtávon mindenképpen javíthatja a nemzetközi szolgáltató központok (shared service centerek) budapesti megjelenése, amely minden bizonnyal jó hatással lesz a felszívási rátára is. További pozitívum, hogy folyamatos az érdeklődés Magyarország iránt az üzleti tevékenységek kiszervezése (outsourcing) tekintetében, a gazdasági válság ugyanis ezt a területet befolyásolta legkevésbé.

„A Colliers múlt évi tapasztalatainak fényében 2010-re a nagyobb bérlőknek inkább egy testre szabott (build-to-suit) épületre szóló előbérleti szerződés aláírását javasolnám a költözés helyett, míg a bérbeadók, tulajdonosok számára a rövid távú, „sok kicsi sokra megy” bérleti stratégia vezethet eredményre.” – összegezte a piaci elemzés tapasztalatait Saly Miklós, a Colliers International budapest iirodájának irodabérbeadási üzletágigazgatója.   

A teljes jelentés az alábbi linken is elérhető:
http://www.colliers.hu/content/view/60/57/lang,hu/

Rents have dropped 10-30% on the office market
Should I stay or should I go?

Last year commemorates a difficult period on the domestic office market, which was felt by developers, owners and real estate agencies alike. Lease rates dropped by 10-30% in 2009, while the amount of office stock, along with the vacancy rate, increased. Takeup on the market decreased, in fact going into negative numbers in the last quarter of the year. „In light of this we can continue to expect meager market activity, although we expect slight growth in the second half of 2010” – said Miklós Saly, Director of the Office Leasing Team at Colliers International Hungary about the state of the office leasing market, based on the agency’s latest market report.

The decrease in lease rates defined in large part the course of past year. The financial background, the possible purchase of office buildings before completion and investment strategy influenced the extent of the decrease. Developers’ and investors’ reactions also reflected this. Location remained the most important factor in survival.

There have never been such favorable conditions for tenants as now, yet in spite of this not many chose to capitalize on the opportunity. The reason for this is that companies are reluctant to undergo the complications involved in moving to a new office location, but rather choose the obvious and comfortable solution of renegotiating their current leases. This is logical in a business environment where 90 percent of landlords are flexible in their conditions. It is Colliers International’s experience that smaller, 200-1,500 sqm tenants prefer to move – points out Miklós Saly.

The real estate advisor traces back the adverse situation the „A” class office market is in to the following: on the one hand market oversupply and the economic crises caused the fall in market activity; on the other hand tenant movement grew in the „A” class to „A” class category, which understandably caused the takeup rate to decrease.

Some of the agency’s most important deals of 2009 were the lease extension for Deloitte (Park Atrium Office Building, 5,000 sqm), Cognizant International servicing center lease (Arena Corner, 1,300 sqm) and Astron Informatika’s move (South Buda Business Park, 1,100 sqm).

During the course of 2010, an expected 171,480 sqm of new office space will be handed over. Colliers International Hungary’s market research team does not expect the amount of transactions to increase, rather a low level of market activity with a slight increase forecast for the second half of the year. The situation can be improved in the short term by the appearance of shared service centers on the Budapest market, which will no doubt have a positive effect on the takeup rate as well. A further plus is the continuous interest in Hungary regarding the outsourcing of business activity, as the financial crises affected this territory the least.

„Based on Colliers International’s experience from the past year, for 2010 I would recommend large tenants to secure pre-leases for built-to-suit buildings rather than moving office to existing space and for owners I recommend short-term „many a little makes a mickle” leasing strategy – summarizes his market analysis experience Miklós Saly, Director of the Office Leasing Team at Colliers International’s Budapest office.

The report can be downloaded from the following site: http://www.colliers.hu/content/view/60/57/lang,hu/